2010年国家对房地产行业，尤其是对住宅行业加大调控，调控催生了商业地产的蓬勃发展。2013年成都和全国其他六个城市，在今年的房产开发中呈现井喷状况，成都有290万平米的开发量，现在无论走到哪里，有钱没钱的人都在说商铺、口岸、写字楼。

　　从财富论坛到华商大会，再到西博会。2013年的成都用一个字来形容，那就是“忙”。借西博会的契机，总结成都商业地产的成功样本，带着这样的探索和思考，华西都市报主办的“2013中国商业地产成都峰会”10月25日在明宇尚雅饭店圆满举行。

　　与会专家、品牌开发商老总齐聚成都，就成都商业地产发展现状、趋势等问题进行了深入探讨，讨论了商业地产现状，预判未来发展趋势。

谈隐患 商业地产需警惕三大风险

　　住建部政策研究中心科研处处长，中国社科院研究生院城乡经济系硕士生导师周江认为，现在商业地产面临着三大风险，第一个就是资金风险。“商业地产在开发运营销售这么一个环境过程中，前期要求有一个经营培育期，所以它的资金量的要求高。”周江说，第二个特点就是运营风险。商业地产实际上是一个软硬结合的东西，既要一个好的硬件产品，还需要配套的软件服务，就是商业地产的运营服务，需要有一个成熟的商业团队来做这个事，没有这样一个软硬配合的服务，商业地产成功的概率不高，很多做住宅的开发商，把商业地产当住宅来开发，以为盖出来以后质量好的地段好的品质好的写字楼或者说是商场，其实远不是这么回事。

　　周江认为，商业地产的第三个风险就是供需问题。过去5年的快速发展过程中，供应量快速增加，在一定程度上超过了市场消化和吸纳的能力，在短期内就造成了这种快速的供应和消化之间的一个问题，表现就是租金上不去，在这样一个大的情况下，整个商业地产的销售运营，过去的快速发展中也出现了新的问题。

谈发展 商业地产将逐步走向持有

　　“大家知道我们商业地产过去是持有少，销售多，销售是以散售为主。”周江在谈到商业地产趋势时说，持有少，销售多，带来的最大问题就是后期租户、商户品质不一，没有办法进行统一的经营管理，难以保证后期的租金持续稳定的提高。租金回报持续稳定的增长，这是商业地产是否是好的商业地产的评判标准。

　　在市场上，商业地产的这些从业者们，面对市场的挑战，也想出了一些办法来解决这个问题，第一种方式主要是由过去的散售转为租售并举，也就是租一部分，自己持有一部分，甚至是转为持有；第二种方式就是改良过去的散售方式，或者是资产管理服务的散售，也就是把这个商业地产卖出去的同时是有条件的，买这个房的人等着我签两个协定，第一是商业地产买卖的协定，第二是你委托我进行商业地产资产管理服务的协定，由一个管理者来进行管理，来进行运作，那么有利于保证整个商业地产整体的品质；第三种就是类资产证券化式的探索，就是把先有的商业地产，以及他的收益通过信托私募等等作为中介，把他打成一个资产包，然后把这个资产包进行份额化的销售。

　　周江从国际经验来看，认为未来的商业地产的发展应该有三个趋势。“第一，新增的部分肯定会逐渐地减少，未来的商业地产在成熟阶段的时候，要进入一种存量房的模式。”周江认为，未来商业地产将以存量改造为主。第二个趋势就是商业地产转入持有，那么与之相匹配的就是第三个，通过资产证券化募集长期资金，跟他的持有进行匹配，这是发达国家的一般做法。我们国家的商业地产发展到成熟阶段的时候，资产证券化也会逐步地成熟。

谈规划 商业地产应考虑硬件预留空间

　　“成都形成了一个泛商业群的方向，也就为我们周边城市来改变，被成都辐射的这么一个格局，交通的优化，区域的商业中心也会受到重视，也会更具有优势。”RET睿意德董事成都总经理张建华认为，交通将拉平区域商业与传统商圈的地位和优势，区域商业的中心也成为一个主流的方向。

　　同时，成都商业地产商圈的主题化发展趋势明显，消费的需求逐渐增强，使大批的机构和资金扎堆到商业地产，开发购物中心，打造各式商圈，同质化的危机加剧了竞争，购物中心纷纷通过布局，主题特色来增加自身的亮点，吸引客户和客流，部分的购物中心，开始发展多层次多主题的复合综合体，来满足不同综合体的要求，消费者的便利化需求将会增加，这就给大规模的购物中心带来了发展的机会，人消费的时间越来越稀缺，而需要在一个场所内完成所有的活动，提升他们的活动效率，年轻一代的需求倍增，他们理发、购物、娱乐以及用餐，在这个时候消费者选择不仅是一个商品，而是一个综合性的消费场所。

　　目前，成都有很多项目都有高端的定位，但实际上这种资源都是出现了一个阶段供应的失衡，招商竞争压力也非常巨大。张建华提醒开发商应该保持理性，不必要过多的高端情结，未来随着消费者消费能力的提高，国际品牌进入的趋势也会越来越快，那个时候我们再规划，就应该考虑硬件的预留空间，在满足条件，通过调配的方式来实现当时高端的一个发展趋势。

把脉商业地产现状 预判未来发展趋势

　　峰会圆桌论坛上，成都中海地产商业管理公司副总经理张炜、仁恒置地（成都）有限公司副总经理段光勋、华润置地成都公司助理总经理杨睿、三益中国院长助理、三益商业地产研究院院长袁威、成都嘉宝商业物业经营管理有限公司副总经理邵家桢、四川天奎实业副总经理胡雄峰等嘉宾就“商业地产的运营管理”、“成都商业地产发展趋势”等话题进行了思想碰撞，把脉当下商业地产现状，预判未来成都商业地产发展趋势。